金利上昇でも住宅価格は底堅い
コロナ禍以降、日本でも米国でも住宅価格、とりわけ地価は大きく上昇してきました。政府が政策金利を引き上げたこともあって、ここにきて上昇ペースはやや落ち着き始めていますが、価格そのものが大きく下落する兆しはまだ見えていません。
本来であれば、金利が上昇すると住宅ローンの負担が重くなり、住宅需要は減少します。実際、米国ではFRBがフェデラルファンド金利を大幅に引き上げ、日本でも日銀が政策金利を引き上げたことで、住宅市場には一定の減速感が現れています。しかし、歴史的に見ても高い金利水準にあるにもかかわらず、住宅価格は比較的高い水準を維持しています。
現金で買う富裕層の存在
その背景の一つとして、住宅市場を支える購入者の構成が変化していることが挙げられます。
米国では株式などの金融資産を保有する富裕層が、住宅ローンを利用せず現金で住宅を購入するケースが増えています。日本でも、国内外の富裕層による高額マンションの購入がたびたび話題になります。タワーマンションの高層階が現金で購入される事例も珍しくありません。
このような購入者は金利上昇の影響をほとんど受けません。そのため、金利が上昇しても住宅価格を支える需要が残りやすくなっています。
実需層ほど買いにくい市場へ
一方で、実際に住むための住宅を購入したい若い世代や子育て世帯は、住宅ローン金利の上昇によって購入を見送るケースが増えています。米国ではモーゲージ金利が高止まりし、日本でも住宅取得の負担は徐々に重くなっています。
かつては、金利が上昇すると投資目的の購入者が市場から退出し、実需は比較的安定すると考えられていました。しかし現在は逆の現象が起きています。資産を持つ投資家や富裕層は現金で購入できる一方、実需層ほど金利の影響を受け、住宅を取得しにくくなっているのです。
金融政策の効き方が変わる可能性
この変化は住宅市場だけの問題ではありません。
米国では多くの家計がクレジットカードを利用していますが、その金利も歴史的な高水準にあります。その結果、返済負担が急増し、延滞率や貸倒れ率も高い水準にあります。一方で、資産を持つ層は金利上昇の影響を比較的受けにくく、住宅などの資産価格は下がりにくい状況が続いています。
金融政策は本来、景気が過熱すれば金利を引き上げ、不況になれば金利を引き下げることで経済を安定させる「調整弁」として機能してきました。しかし、資産を持つ層と持たない層で金利の影響が大きく異なるようになると、その効果は従来ほど均一には及びません。
住宅市場で起きている変化は、単なる不動産価格の問題ではなく、金融政策そのものの効き方が変わり始めていることを示す現象なのかもしれません。今後は、資産格差や所得格差も含めて、金融政策のあり方を考える必要性が高まっていくでしょう。
出典
- フェデラルファンド金利（FRB公式）
- FRBによる公開市場操作・政策金利の決定
Federal Reserve – Policy Rate (Federal Funds Rate)